Türkiye’de kiralık konut arayanlar, son yıllarda bakımsız, eskimiş ve yaşanabilirlik sınırlarının altında olan evlerin bile çok yüksek kira bedelleriyle sunulması sebebiyle ciddi bir problemle karşı karşıya kalıyor; duvarları dökülen, tesisatı arızalı, rutubetli ve temel onarımları yapılmamış dairelerin, bakımlı evlerle aynı fiyatlardan ilanlara konulması tepki çekiyor. Kiracıların geçmişte başvurduğu “onarımı kiradan düşme” uygulaması neredeyse tamamen ortadan kalkarken, taşınma masrafı, depozito ve emlakçı komisyonuna ek olarak onarım giderlerinin de kiracılara yüklenmesi, durumu daha da ağırlaştırıyor.
İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyük şehirlerde kiralık ev bulmak âdeta yarışa dönüşmüş durumda; öğrenciler ve dar gelirli kesimler özellikle üniversite bölgelerinde makul fiyatlı ve bakımlı konut bulmanın neredeyse imkânsız olduğunu belirtiyor. Kiracılar, ev sahiplerinin masraf yapmadan yüksek kira talep etmesini adaletsiz ve ekonomik açıdan sürdürülemez bulurken, yaşanan tablo kamu otoritesinin kiralık konut piyasasına yönelik düzenleme eksikliğini bir kez daha gündeme taşıyor.
Kiralık konutlarda yaşanan bu tablo, en çok kamu denetimi eksikliği sebebiyle oluşuyor. Türkiye’de kiraya verilecek bir evin hangi şartları sağlaması gerektiğine dair kanuni bir standart bulunmuyor. Bu sebeple evin elektrik tesisatından su kaçaklarına, yapısal durumdan sağlık açısından güvenli olup olmadığına kadar pek çok unsur kontrol edilmeden kiraya sunuluyor. Gayrimenkul hukuku uzmanı Av. Derya Kozal, konuyla ilgili yaptığı açıklamada, “Türkiye’de kiralık konutların yaşanabilirlik açısından denetlenmesi zorunlu değil. Kiraya verilecek evlerin sertifikalandırılması veya uygunluk raporuna tabi tutulması gerekmiyor. Avrupa’nın pek çok ülkesinde kiralanacak konutlar için minimum yaşam standardı şartları uygulanıyor. Özellikle ABD’de bu yasal bir mecburiyet. Genelde kiracı sonrası evin yeniden tadilatını sigorta şirketleri karşılıyor. Türkiye’de ise bu konu tamamen ev sahibinin inisiyatifi ne bırakılıyor” diye konuştu.
Kiralık konut piyasasında yaşanan sıkıntıların bir kısmı emlakçılar tarafından da dile getiriliyor. Sektörde uzun yıllardır çalışan emlak danışmanı Serdar Kurtoğlu, durumun kendileri açısından da zorlayıcı olduğunu belirterek “Bazen eve girdiğimizde biz bile şaşkınlık yaşıyoruz. Müşteriler yüksek fiyatı görünce tepki gösteriyor ve çoğu zaman bizi suçluyor. Oysa fiyatı belirleyen kişi ev sahibi. Ev sahibi herhangi bir masraf yapmadan ‘piyasa bu’ diyerek yüksek kira talep edebiliyor. Bazı evler gerçekten kiralanamayacak durumda. Ancak ilan sitelerine konulduğunda sanki makul bir seçenekmiş gibi görünüyor” ifadelerini kullandı.
Şehir planlama uzmanı Dr. Fikret Aktürk, konunun yalnızca konut piyasasıyla sınırlı olmadığını ifade ediyor. Kiracılara yüklenen onarım ve bakım maliyetlerinin özellikle düşük gelirli vatandaşların hayat standartlarını doğrudan etkilediğini belirten Aktürk “Kiralık evlerde bakım mesuliyetinin kiracıya yüklenmesi ekonomik açıdan ciddi bir eşitsizlik oluşturuyor. Dar gelirli vatandaşlar, daha sağlıklı ve güvenli bir eve taşınma şansını kaybediyor. Çünkü taşınma masrafına ek olarak onarım giderlerini karşılayamıyor. Bu durum uzun vadede sosyal mobiliteyi etkiliyor. İnsanlar daha iyi semtlere taşınamıyor, çocuklar daha iyi hayat şartlarına erişiyor. Kiralık konut piyasası aslında toplumsal refahı belirleyen en önemli alanlardan biri… Bunun için standartların belirlenmesi ve denetim mekanizmalarının güçlendirilmesi gerekiyor” dedi.
Türkiye’nin haberine göre, kiralık konut piyasasındaki problemler yalnızca kiracıları etkilemiyor. Ev sahipleri de zaman zaman kötü niyetli veya dikkatsiz kiracıların bıraktığı hasarlardan şikâyet ediyor. Bazı kiracılar bilinçli ya da bilinçsiz şekilde eve zarar verebiliyor ve ev sahibine yüksek onarım maliyetleri bırakabiliyor. Bir ev sahibi yaşadığı durumu şöyle anlatıyor: “Kiracı çıkarken evin ne hâle geldiğini görseniz, ev sahibinin nasıl mağdur olduğunu anlarsınız. Her kiracı çıkışında eve yaptığım bakım, toplam kira gelirimin yarısı kadar tutuyor. Bir de kira gelirinin vergisini ödüyorum. Sonuç olarak bana neredeyse hiçbir şey kalmıyor. ”Bu tablo, kiracı–ev sahibi ilişkisinin iki taraflı zorluklar içerdiğini gösteriyor. Piyasanın sağlıklı işlemesi için hem kiracıların hem de ev sahiplerinin korunacağı bir sistem ihtiyacı giderek daha fazla hissediliyor.
Gayrimenkul hukuku uzmanı Av. Derya Kozal, kira sözleşmelerindeki “girdiğin gibi bırakacaksın” maddesi ve depozitonun teoride yeterli görünse de pratikte çoğu zaman yetersiz kaldığını belirtti. Artan tadilat ve onarım maliyetleri sebebiyle evden çıkışta oluşan gerçek zararların depozitoyla karşılanamadığını, resmî hasar tespit süreçlerinin ise zaman ve maliyet yüzünden tercih edilmediğini söyledi. Davaların uzun sürmesi de ev sahiplerini yargı yolundan uzaklaştırıyor. Kozal’a göre temel problem, Türkiye’de kiralık konutlarda mecburi çıkış raporu ve bağımsız denetim sisteminin bulunmaması. Kiraya verilecek evlerin yaşanabilirlik, tesisat ve güvenlik açısından standartlara uygunluğu denetlenmeli; kiracı çıkışında ise bağımsız ekspertizle teslim durumu objektif şekilde raporlanmalıdır.
Kiralık konut piyasasındaki bu sorunlar, hem kiracıları hem ev sahiplerini mağdur ederken, uzmanlar minimum yaşanabilirlik standartları, zorunlu denetim ve bağımsız ekspertiz sistemi gibi düzenlemelerin acilen getirilmesi gerektiğini vurguluyor.
